其實針對買賣不同的階段，退房時的程序也是不一樣的，具體如下：

一、訂金（定金或認購金）階段

即購房者繳納了相關部分的費用，但是還沒有正式簽署商品房預售合同。在這種情況下，如果沒有說明所交款項的性質，也沒有任何約定，其實購房者都是以可直接向賣方或其代理人要回所交款項的。

另外，如果說所交款項為定金，且如果買賣雙方就商品房買賣合同達不成一致意見，即最終沒有簽訂合同的。那么這樣一來，簽署定金就會一律不退。

二、已做預售登記階段

如果說已經到了預售登記這個階段，但是房屋還沒有交付使用的話，那么能否退房就要看雙方是否達成一致了。

如果達成一致，雙方以書面形式展現出來，簽訂正式退房協議。而協議的內容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。

如果說達不成一致意見，那么主張解除合同的一方，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。

如果雙方協商達不成退房協議，可直接向法院或仲裁機構***或申請仲裁。此外，雙方還應到房地產登記主管機關**注銷預售登記手續。

三、入住階段

如果購房者**了入住手續，并且繳納了相關稅費，但是不動產權證還沒有**下來之前進行退房操作的話，原因大多是出于賣方違約。當然了，也并不排除其它因素，但在日常生活中，這是比較常見的原因。

但是到了入住這個階段，若是購房者想退房的話，那么同樣也是需要開發商同意的，即雙方需達成一致，與此同時，還涉及很多方面，比如物業等方面。總之，如果達不成協議，購房者可向法院或仲裁機構***或申請仲裁。

四、不動產權證**完畢階段

一般來說，當不動產權證**完畢之后，也就意味著房屋的所有權已完成轉移了。因此，除非合同里有約定，否則一般情況下購房者是不能退房的。

如果賣方已為購房者**完畢不動產權證，但是賣方墊資，且合同有約定：如果購房者拒不按約定履行付款義務，賣方是可以提出解除合同的，要求購房者退房并承擔相應的損失。而這種情況是需要雙方到房地產發證機關**不動產權證過戶或注銷手續。