不知道大家最近有沒有關(guān)注韓國的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

最近韓國房價(jià)暴跌的事真的是鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，仿佛要跌穿地球了。

我仔細(xì)翻看了一下這些新聞，基本內(nèi)容就是說，今年韓國房子沒人買啦！房價(jià)暴跌 20%都沒人買，首爾部分地區(qū)不僅房價(jià)跌了40%，成交量更是暴跌了70%。

而且因?yàn)榉績r(jià)暴跌，銀行斷供的人超過數(shù)百萬！在韓國仁川，甚至還有租客因?yàn)槭I(yè)，再加上房東不還租房的 9000萬韓元（大約 50萬人民幣）的押金，選擇了服藥自殺！

嚯，好家伙，這些新聞?wù)掀饋硪豢矗揖椭挥幸粋€(gè)感覺，韓國經(jīng)濟(jì)要完啦！

隱約感覺這事了不得的我，于是又去查看了更多的相關(guān)數(shù)據(jù)。

結(jié)果發(fā)現(xiàn)，韓國房地產(chǎn)暴跌也不是一天兩天的事情了。

由 CEIC （環(huán)亞經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)有限公司）提供的數(shù)據(jù)顯示，早在去年的 11 月份，韓國房價(jià)增長率就已經(jīng)由正轉(zhuǎn)負(fù)，而且隨著時(shí)間推移，這個(gè)降低的幅度還有越變?cè)酱蟮内厔?shì)。

韓國房價(jià)增長率：

也就是說，韓國的房地產(chǎn)暴跌，早在半年前就開始了，只不過最近這幾天被集中報(bào)道了而已。

可是跌了這半年多的時(shí)間，在不被報(bào)道之前，也沒見韓國有什么生活和經(jīng)濟(jì)上的問題，他們現(xiàn)在，真的如新聞里說的那樣，快要達(dá)到金融危機(jī)的程度嘛？

為了弄清這個(gè)問題，我專門問了幾位韓國人和生活在韓國的中國人，這才把韓國房價(jià)暴跌這事稍微給整明白了點(diǎn)。

首先，為什么韓國的房價(jià)會(huì)暴跌？

咱們得先從韓國的租房市場(chǎng)聊起。

在韓國，和中國的租房市場(chǎng)不同，除了正常的月租房外，還有一種特殊的租房形式的，叫做傳貰房。

月租房大家應(yīng)該好理解，就是交一定的押金，然后每個(gè)月給房東租金。

據(jù)這位韓國友人所說，他之前去租房子，一般也就是付個(gè)人民幣少的 3 萬，多的 6 萬或者 9 萬這樣的押金，然后再每個(gè)月給房東付租金。

由于韓國房價(jià)偏高，在首爾 100平左右的公寓價(jià)格最低就超過 10億韓元（約 600萬元人民幣），所以韓國的租房價(jià)格也高， 20平左右的單間就需要 3000到 4000左右人民幣。

想要租一個(gè) 100平的三室兩廳，月租金甚至可能上萬。

所以，在這種情況下，另一種租房形式，傳貰房，也就流行了起來。

傳貰房這種租房方式，似租非租。

作為租客，你不需要向房東支付租金，取而代之的是向房東繳納一筆相當(dāng)于當(dāng)前房價(jià) 50%到 80%的押金，這樣你就能獲得大約兩年的房屋租用許可。

等到合同期滿了之后，房東再把押金退還給租客，房錢兩清。

像開頭提到服藥自殺的那人，就是采用的傳貰房形式，這也是那 9000萬韓元保證金的由來。

那新問題就來了，這么離譜的租房模式，要是咱們國內(nèi)，估計(jì)都直接拿錢買房了，那這韓國人，怎么就愿意接受這種租房方式呢？

原因主要有這兩點(diǎn)：

1、韓國人買房并不是剛需。

2、銀行“利率”問題。

受訪者告訴我，韓國人跟中國人對(duì)房子的概念不同，他們想買房子更多的是為了投資，而不是像我們國家一樣，覺得有自己的房子住才安心。

所以，韓國人想買房子只有這三種理由：

第一種，你可以用買的房子做擔(dān)保從銀行貸款（這樣可以省下租金），然后拿到貸款用來做其他的投資。

第二種，房價(jià)行情是上漲的，這個(gè)時(shí)候雖然沒有全款買房的實(shí)力，但是可以付個(gè)首付，邊租房邊慢慢償還剩余房款。只要房價(jià)上漲的幅度比例能夠超過每月租金，那就是賺的。

第三種，買房子來出租。

了解了韓國的房地產(chǎn)背景之后，接下來就該說說韓國的房價(jià)問題了。

其實(shí)最近這幾年，影響韓國房價(jià)的原因中有一個(gè)很重要的點(diǎn)，那就是央行利率。

08 年金融危機(jī)之后，出于緊急調(diào)控的緣由，韓國央行斷崖式降低了銀行的基準(zhǔn)利率，從最高點(diǎn) 5.25%直降到 2.0%。

這基準(zhǔn)利率一降，對(duì)租戶來說，找銀行貸款簽傳貰房，一下就比租個(gè)房子省錢了。

比如在韓國首爾，如果你想在郊區(qū)租住一套三室的房屋，平均月租金大約為 12196 元，租上一年就得花超過 14 萬元人民幣。

但如果你使用傳貰房的租用模式，按照首爾郊區(qū)平均 83218 每平的房價(jià)，一間 100平的房間，你交上 50%的保證金，大約是 416 萬，按照 2 %的利率來算，你如果向銀行借貸的話，每年只需還上大約 8 萬元左右就能住上。

這一對(duì)比下來，整整少了 6 萬塊，這也是那些租客們?cè)敢庾鈧髻B房的原因。

我采訪了一位住在韓國的中國人，就對(duì)傳貰房表示過心動(dòng)，她覺得如果在這邊工作，存了一點(diǎn)錢，有一點(diǎn)資金的話，她也對(duì)租這種房子有興趣。

對(duì)于房東來說，利率一降，通過傳貰房收過來的押金，與其存入銀行吃利息，還不如直接再去購買新的房產(chǎn)，并以傳貰房的方式繼續(xù)出租。

到了 2016 年，由于歐債危機(jī)，韓國基準(zhǔn)利率降至 1.25%；2020疫情爆發(fā)，更是把利率瘋狂降到0.5%。

這么低的利率，再加上韓國人的投機(jī)心理，這幾輪操作帶來的結(jié)果就是，整個(gè)韓國的房價(jià)直接起飛。

你說要是這個(gè)房價(jià)一直漲下去，這韓國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是各自安好，租客靠著傳貰房能低價(jià)租房，房東靠著保證金能一直買房，銀行也能靠著大量的貸款業(yè)務(wù)有的賺。

但問題是，利率這個(gè)東西，你韓國把握不住啊！

因?yàn)槿虻耐浰绞呛兔涝苯訏煦^的。

疫情后的美元大放水大家也是有目共睹，這一波除了讓股市一路走高，更是直接把全球的通脹水平拉了上去。

從 2020年之后，韓國的通貨膨脹率飆升，到了 2022 年末尾，最高甚至超過 6 個(gè)百分點(diǎn)。

政府眼見情況不對(duì)勁，這不加息不行啊。

于是從 2021 年下半年，韓國的基準(zhǔn)利率又開始了一波快速增高！

到 23 年，利率從0.5%直接飆到 3.5%。

這加息的影響，顯而易見，首先就是貸款利息高了，租傳貰房已經(jīng)不能給租客省錢了。

受到這個(gè)影響，韓國的房價(jià)率先迎來一波停滯，隨后便是直線下跌！

于是，由于房價(jià)下跌，房東即使收到了新的傳貰房押金，他也可能很難償還之前高房價(jià)時(shí)的押金，為了讓租客們能夠繼續(xù)續(xù)租，好讓押金再壓一會(huì)，某些房東甚至?xí)官N房租給租戶續(xù)住。

在這么個(gè)行情下，房東可能會(huì)急于拋售手中房產(chǎn)，而拋售房產(chǎn)，又會(huì)進(jìn)一步的導(dǎo)致房價(jià)下跌，這就是一個(gè)惡性循環(huán)。

而一些手里實(shí)在沒錢的房東，那就只能和一跑了之了。

那現(xiàn)在韓國的房價(jià)下跌，對(duì)住在韓國的人影響大嗎？

據(jù)我采訪的那幾位說的來看，其實(shí)影響并不是很大。

主要原因就是，大多數(shù)人都不會(huì)選擇這種傳貰房的租房形式。畢竟不是所有人都能找銀行貸到那么多錢。

那位韓國友人提到，對(duì)于青年的租房保障情況，政府其實(shí)也是有很多政策幫助的，比如 34 周歲以下的獨(dú)立青年，可以申請(qǐng)“青年全租資金貸款”。

如果是家庭困難的情況，向國家申請(qǐng)的話，可以根據(jù)位置去申請(qǐng) 45 平左右的新建租賃公寓，這種情況下月租也是 30萬韓元左右（大約 1700元人民幣），非常便宜。

在韓國的留學(xué)生小趙就和我們表示，她本人對(duì)于這個(gè)房價(jià)跌不跌，其實(shí)沒有什么太大的感受。主要是因?yàn)轫n國租房于她而言一直都很貴，傳貰房也基本不在她的考慮范圍內(nèi)。

所以我覺得，韓國的房價(jià)跌是跌了，但虧的，大都是那些炒房的投機(jī)人。而傳貰房這類房東還不起押金的狀況確實(shí)有，但問題也不是那么嚴(yán)重。

采訪時(shí)，韓國友人告訴我們，實(shí)際上房東們還不了押金的事，在兩年前就不少見。在這種情況下，大部分房東們會(huì)通過返還部分保證金等各種方法解決。

像那種直接拖著不給的還真是少數(shù)案例。

我在韓國的論壇網(wǎng)站 Naver 上翻了幾頁帖子，確實(shí)也只翻到一例相關(guān)案例。

其實(shí)吧，韓國的房價(jià)會(huì)迎來今天這樣的結(jié)果，和韓國人因?yàn)樯仙ǖ篱]塞，貧富差距加大而導(dǎo)致的投機(jī)性是分不開的，從他們對(duì)買房的態(tài)度就能知道，基本上買房只為炒了。

之前我還寫過一篇韓國人瘋狂炒股的文章，里面就提到了他們甚至通過接待加抵押名下公寓的方式，籌集資金進(jìn)行炒股。

家庭債務(wù)的比重占 GDP 一度高達(dá) 104%，在全球包括美國中國等 36 個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體中，排名第一，對(duì)我們來說有點(diǎn)離譜，對(duì)他們來說卻是正經(jīng)操作。

不過呢，雖然現(xiàn)在韓國的房價(jià)跌的挺慘的，但是瘦死的駱駝比馬大，要知道，全球城市房價(jià)中，韓國首爾房價(jià)，可是全球排名前三的存在。

想要趁現(xiàn)在抄底去韓國買房的人，漲價(jià)的時(shí)候買不起，降價(jià)了你也未必能買的起。