支持改善性住房需求應再出實招
董希淼（招聯首席研究員、復旦大學金融研究院***研究員）
日前，**中央政治局會議指出，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
房地產是我國支柱產業，房地產市場關聯很多上下**業，其良性循環對經濟恢復和發展具有重要意義。但是，2022年以來，我國房地產市場走勢疲軟，居民住房消費信心和意愿下降，觀望情緒濃厚。今年上半年，全國房地產開發投資同比下降7.9%，降幅較1-5月擴大0.7個百分點；上半年，商品房銷售面積同比下降5.3%。
由此可見，當前我國房地產市場供求關系已經發生重大變化。因此要適應新形勢，適時調整優化房地產政策。在房地產金融政策方面，2022年11月金融管理部門出臺“金融十六條”，明確了支持房地產市場發展的一攬子政策。日前，金融管理部門對“金融十六條”中有具體期限的兩項政策進行延期，在一定程度上將打消金融機構顧慮，進一步改變金融機構不敢貸、不愿貸等情況，鼓勵金融機構向專項借款支持項目發放配套融資，進一步改善房地產企業融資，穩定市場信心和預期，更好地助力宏觀經濟持續恢復。下半年，應繼續調整優化房地產金融政策，延長房地產貸款集中度管理的過渡期；通過央行“三支箭”措施、政策性銀行專項借款等措施，加大對優質房地產企業流動性支持，繼續加大對“保交樓”項目專項支持；繼續支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期。
更為重要的是，當前應從需求側發力，因地制宜，加快調整優化住房信貸政策，穩住居民住房消費預期，提振居民住房消費意愿。中央相關會議多次指出，要支持剛性和改善性住房需求。目前，多數商業銀行已經對住房信貸政策進行微調，如降低貸款首付比例、加快放款速度等。與此同時，2022年以來貸款市場報價利率（LPR）已經下降4次，推動住房貸款利率小幅下降。
但過去一段時間，住房信貸政策調整集中在滿足居民剛性住房消費需求，首套房貸條件放松，利率顯著下降。原中國銀保監會數據顯示，今年一季度個人住房貸款增量的92%用于支持購買首套住房。在較為嚴格的限購、限貸政策之下，居民改善性住房需求較難得到充分滿足，這是當前住房消費難以起色的重要原因。在支持改善性住房需求方面，目前政策工具箱工具仍然較多，但不能備而不用。因此，下一步應重點在如何滿足居民改善性住房需求上，采取更多的支持政策措施。
第一，適當優化、細化住房限購政策。在堅持“房住不炒”的總體原則之下，對限購政策的調整優化應因地制宜、區別對待。在一線城市，地方***可將“因城施策”細化為“因區施策”，取消除核心城區之外區域的限購措施，在核心城區降低購買首套住房的資格條件；或者在全市范圍內對200平方米及以上的大面積住宅，取消限購、限貸措施。對二三線城市，建議地方***會同金融部門，根據實際情況全面或部分取消限購、限貸措施。
第二，進一步放寬住房貸款條件。商業銀行應改變“認房又認貸”要求，對已經結清貸款的購房者，在首付比例、利率等方面適用首套房貸標準；同時降低二套房貸首付比例。金融管理部門應優化相關要求，支持銀行更好地服務改善性住房消費者。如將二套房貸利率下限由同期限LPR+60個基點，調整為同期限LPR+10個基點。同時，參照首套住房貸款利率政策動態調整機制，在房價下降明顯的地區，允許自行調整二套房貸利率下限。同時，恢復三套房貸。
第三，加快住房信貸產品和服務創新。商業銀行應積極探索滿足中老年人、新市民等群體住房消費需求的新模式。如將住房貸款借款人最高年齡、借款人年齡與貸款期限之和等進行適當延長，更好地滿足中老年人改善居住條件需求；加大對住房租賃市場的支持，創新租房貸款、信用卡分期等產品，進一步滿足新市民租房消費需求。在仍然實行限購的地區，對生育二孩、三孩的家庭可相應增加限購套數，以更好地支持多孩家庭改善住房條件。
當前，存量房貸利率調整備受關注。如果階段性下調存量房貸利率，無疑將有助于減輕居民住房消費負擔、提振改善性住房需求。日前央行相關負責人表示，“支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”。建議及時回應市場呼聲，通過市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調整的總體原則；建議各家銀行總行出臺具體方案，明確“直接降”“間接降”的條件、標準、流程。具備條件的地方，還可加大支持借款人將商業性房貸轉換為公積金貸款，以進一步降低存量房貸利率。