張為，現任中航基金不動產投資部副總經理、中航京能光伏REIT基金經理。曾供職于中國投資擔保有限公司、渤海銀行總行等機構，長期從事資產證券化相關業務。牽頭實施首批基礎設施REITs“中航首鋼綠能REIT”及首批新能源REITs“中航京能光伏REIT”項目，具有豐富的REITs實戰經驗。

“高高瘦瘦，和的聲音，并非能說會道，但涉及關于REITs理論、案例到實操的所有問題都能侃侃而談、對答如流，他像一位頂級銷售，具有天然的親和力和信服力?！痹谥泻骄┠芄夥黂EIT項目籌備的一年半時間里，與中航基金不動產投資部副總經理、基金經理張為朝夕相處的項目方工作人員如此評價他。

的確，在很多人的印象中，基金經理的形象常常是西裝革履，或坐在可以望見窗外城市天際線的辦公室里開會，或對著數字跳動的交易系統決勝于市場，但張為笑著搖搖頭：“他們說我像銷售，可能是因為我們REITs基金經理更多時候是與項目的各個相關方反復溝通，我需要用專業打動他們并解決問題，有時候我感覺自己更像做實業的人。”

在一年半的項目籌備過程中，張為扮演著“協調者”的角色，這也是他心目中基金管理人在REITs產品中的定位——穿梭于監管、企業、地方***和投資者之間，在不同利益方之間搭建溝通的橋梁，建立共識與信任。

REITs基金經理過關斬將

2021年7月2日，國家發改委印發《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（以下簡稱“958號文”），明確將風電、光伏發電、水力發電等清潔能源項目納入試點范圍?！叭旌?，我們就進場和京能國際談合作，正式開展項目。至今，我們的微信群還叫0705工作群?！睆垶檎f。

在張為看來，與產業園區、高速公路REITs相比，首批新能源REITs推出時間不算很早，這是由于新能源行業與REITs的結合有一些難解的結，只有解開結，很多問題才能迎刃而解。

難題之一在于新能源行業的補貼。以光伏行業為例，很多早年建設的光伏電站造價較高，為了扶持光伏產業、推動能源轉型，財政部設立可再生能源發展基金，通過補貼與企業上網電量掛鉤的方式扶持企業，這部分補貼也就是行業常說的“國補”。但隨著近年光伏產業迅速發展，財政資金承壓，國補發放周期越來越長，進而導致企業底層現金流變得不穩定，這也成為整個行業面臨的問題。

作為首只光伏REITs，如何解決“基金穩定分紅”與“國補發放周期”不匹配這個難題？張為團隊反復討論、比較后得出方案：“讓項目公司通過保理去融資。國補是應收賬款，在法律上是一種債權關系，通過應收賬款保理融資的方式，有助于REITs基金平滑各年現金流，穩定投資人分紅預期。”張為介紹，“這也是我們這個項目的創新點?！?/p>

中航京能光伏REIT底層陜西榆林、湖北晶泰兩個光伏項目的上網電價中，國補比例達58%，在國補退坡的行業大趨勢下，未來如何應對現金流減少的問題？張為介紹，補貼期滿的光伏項目可通過后續的綠證許可參與綠證交易，同時，在計算估值時已考慮到退坡后現金流減少的情況，一開始就沒有把這部分收入計算進估值。

難題之二在于土地。集中式光伏電站占地面積較大，以榆林項目為例，項目總裝機容量300兆瓦，占地600多萬平方米，這些地主要處于偏遠的農村地區，不同于城市用地的出讓關系，建設光伏板占用的大量土地實際上是租賃當地村集體的土地。

既然是租賃關系，按照相關法律法規，就要嚴格履行村集體的租賃程序。然而，兩個項目啟動時間都較早，當時一些手續辦理并不規范。張為認為，京能項目是一個上市項目，一方面，要在流程上合法合規；另一方面，也要實現對村民利益的保護。他多次前往當地的村子里，和村干部反復溝通，按照村民組織法等相關法律法規完善土地租賃手續。

此外，光伏板建在農村土地上，會不會觸及耕地紅線？基于這個考量，張為又多次到當地的自然規劃局溝通，請工作人員確認項目是否觸及國家18億畝耕地紅線?！巴恋厥且粋€很復雜的問題，無論是城市還是農村，土地都是極為重要的生產要素，尤其當項目涉及村民利益時，應更為謹慎?！彼f。

基金管理人不僅是融資通道

在REITs產品的管理中，基金管理人對項目控制力不足是行業和監管層一直擔憂的事情。張為認為，基金管理人在項目中不僅僅是融資通道或記賬工具，還要代表投資者，充當協調者的角色，在***部門、企業和投資者之間斡旋，平衡各方利益。

以京能項目為例，京能國際負責項目的生產經營，同時在基金層面持有51%的基金份額，而中航基金作為基金管理人則負責核心事務。“整體來說，我們和企業的目標是一致的。在一致的目標之下，具體怎么做，有時候企業有自己的想法，我們也有我們的想法，這時候會面臨一些矛盾，就需要雙方一點點建立理解和信任。”張為說。

在一些項目中，有的企業相對比較強勢，會把基金管理人視為融資渠道，擔心引入基金管理人后影響項目的生產和經營，因此希望在項目投委會或者管委會中占主導地位。張為分析，相比于基金管理人，企業的確在業務方面更有優勢。以京能項目為例，光伏項目都是基礎設施項目，企業都是生產型企業，其中涉及專業的技術、復雜的運維流程以及嚴格的生產安全要求等，在這些具體問題上，自然是企業更懂行。

而監管層面對REITs治理結構有嚴格要求。“我們會與企業充分溝通，劃清職責?！痹跍贤ㄟ^程中，張為也會從企業角度著想，注重保障企業的權利。因此，在京能項目中，中航基金將一部分權限通過運營管理服務協議的方式委托給企業，讓企業在項目的生產和經營中發揮所長，盡展優勢。

“其實基金管理人也在做很多努力，不想僅僅成為一個融資的通道或者袖手旁觀的角色，很多基金公司都想深入到行業里去。只有成為內行，我們才能和企業同頻對話，而不是單方面聽企業講。信任往往就建立在對話與溝通上。”他說。

基金管理人應該如何定位自己？張為認為：“作為基金管理人，既要滿足監管和投資者的期望和要求，同時還要兼顧對企業的服務。與一般的基金經理不同，REITs基金經理大部分時間都是在跟企業和監管機構反復溝通，像經營一家企業一樣去解決問題。從這一點來講，我們的確跟做一般基金產品不太一樣，我們更偏向于做實業，而不是做一只產品?！?/p>

“一只REITs產品不僅僅是一個金融產品，而是一個產融結合的產品，它本質上是一個小型上市公司，所以不能完全用融資的視角來理解REITs?！边@種理念從他的團隊組成可見一斑。張為介紹，京能項目里的三個基金經理各有所長?！耙驗橐恢划a品就是一個小上市公司，所以，首先，我們要有懂財務的人，他可以從財務總監的角度來把控；其次，要有懂行業的人，京能項目里負責這方面的是一個在電力行業有八年經驗的人，這樣我們跟企業對話時才能同頻；最后，因為REITs最終要以產品的形式表現出來，所以還要有一個懂金融產品的人，做過資產證券化業務，或在銀行、信托做過類似業務?！?/p>

從1到N的進階

2021年，中航首鋼綠能REIT作為首批9只公募REITs之一成功上市，上市以來，項目運行平穩，二級市場也給出了正向反饋?！耙驗榫G能這個項目運行平穩，中航基金的REITs管理經驗、專業程度以及市場聲譽受到很多企業認可。REITs是一個很復雜的產品，其中很多專業、細節的內容需要跟企業去溝通，因此在尋求合作時，企業也很看重基金管理人此前的管理經驗和管理能力?！痹趶垶榭磥?，中航首鋼綠能REIT是中航基金REITs業務從0到1的起步，而中航京能光伏REIT則是從1到N的進階。

首鋼綠能和京能光伏項目之后，中航基金在能源類REITs方面已經有了一定的管理經驗，在尋求能源類項目合作時也積攢了一定優勢。“在新能源這個領域我們儲備了一些項目，希望新能源類REITs未來可以成為中航基金的一個特色品牌。”

張為介紹，中航基金正在努力向多元化資產類型布局。當前，中航基金正在梳理一個倉儲物流項目?！斑@對中航基金來說也是豐富資產類型的好項目?！?/p>

另外，去年公司還中標了北京市海淀區保障房項目，該項目底層資產是海淀區上地的公租房項目，出租對象主要是附近科技企業的工作人員，收益較穩定。張為表示，保障房品類是國家比較重視的方向，此前監管層也提及把保障房打造成一個專門的品類。“這對我們來說很有意義，這個項目我們已與監管部門預溝通過，項目比較成熟，2023年爭取項目落地?！?/p>

“要做正確的事情?！睆垶楦嬖V記者，“無論是新能源項目，還是保障房項目，現在都是國家支持的領域，所以在這些方面投入人力物力是值得的?！?/p>

除此之外，中航基金還涉足一些較為“小眾”的項目，比如文旅產業?！拔穆卯a業也在958號文的范疇里，而且提振消費是現在國家鼓勵發展的方向。因為文化旅游涉及自然風景區和歷史文物的保護，情況更復雜，所以我們希望在這個板塊的布局上能夠走在前面，爭取在2023年有一個比較好的結果。如果可以的話，我們也希望能夠成為首批文旅REITs?！彼f。

回憶起在項目現場與不同部門打交道的場景，張為感慨道：“做REITs最難的一點在于，它不是一個簡單的融資產品，這涉及從國家政策到地方***再到行業的很多東西，而且每個行業大不相同，都有自己的歷史沿革，其中有的問題可能從來沒有徹底梳理過。我們就是要把這些東西理清楚，這對金融機構是一個挑戰，需要我們一步步努力，同時不斷地學習。”